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房價泡沫將在2018年前開始出現破滅
發布:網站管理員 時間:2015-5-25 來源:互聯網 點擊:482次
  房價泡沫將在2018年前開始出現破滅
  
  北京大學經濟學院經濟學系副主任蘇劍撰文:中國房價泡沫的破滅已經蔓延到了二線城市。可以預期的是,將會有越來越多的二線城市出現房價泡沫破滅的局面。
  
  中國房價到目前為止,幾乎沒有人認為不存在房價泡沫。大家的分歧主要是房價泡沫什么時候破滅。
  
  中國的房價泡沫破滅的順序如下:先是三四線城市泡沫破滅,然后是二線城市,再然后是一線城市,最后是北京和上海。
  
  為什么是這樣一個順序呢?因為決定一個城市房價的最終因素是人口。過去三十多年來,中國一直實行嚴厲的計劃生育政策,其結果,到2015年中國的勞動力達到峰值,2018年前后中國人口達到峰值。中國人口到達峰值后,一個城市人口的增長就只能靠人口流入。人口流入多的城市房價上漲快,人口流入低的城市房價上漲慢,人口凈流出的城市房價會下跌。
  
  中國目前的一個大事件是城鎮化,但農民在城鎮化過程中,往往繞過三四線城市,直接往二線和一線城市流動,尤其是剛剛進入勞動力市場的年輕人。原因就在于,大城市就業機會較多,且工作和用人環境相對公平。
  
  最終結果是,三四線城市人口不增加,甚至會出現人口凈流出。因此,如果房價泡沫破滅的話,首當其沖的就是三四線城市,接下來應該是二線城市,最后是一線城市。
  
  從時間上看,中國勞動力2015年達到峰值,意味著剛需從這一年開始會逐步減少;2018年人口達到峰值,意味著城市房價只能靠人口流入,但一個城市人口的流入同時是其他城市的人口流出,所以小城市房價下跌的速度將加快。
  
  2022年后,中國迎來退休高峰,每年勞動力減少1000萬以上,經濟的潛在產出增長率劇烈下滑,房價的另一個支撐因素----經濟增長----也將難以為繼。所以,中國房價泡沫的破滅無論如何拖不到2022年以后。
  
  實際上,2022年以后的退休高峰現在雖然注意到的人不多,但隨著時間的推移它會逐步被人們認識到,一旦認識到這一點,人們就會提前做準備,尤其是2018年人口達到峰值被人所共知的時候。
  
  所以,2018年甚至更早很可能是人們預期到房價上漲難以為繼的時候,一旦預期到這一點,房價泡沫破滅就不可避免。
  
  實際上,中國的房價泡沫已經開始破滅了。一些人口凈流出或者人口凈流入幅度很小的小城市,比如鄂爾多斯、神木、營口等前年就開始出現房價泡沫的下跌。隨后是溫州、貴陽等二線城市,目前連西安都出現了房價下跌,房價泡沫開始破滅。
  
  因此,中國房價泡沫的破滅已經蔓延到了二線城市。可以預期的是,將會有越來越多的二線城市出現房價泡沫破滅的局面。
  
  北京和上海的房價是由全國人民推高的。所以房價泡沫將在最后破滅,這個時間點不會晚于2018年。
  
  但在房價泡沫破滅之前,北京和上海的房價還會快速上漲2-3年左右,隨后房價開始企穩,最后在2017-2018年之間開始下降,房價泡沫開始破滅。中國經濟同時進入一次大衰退甚至大危機。
  
  蘇劍:北京大學經濟學院經濟學系副主任,北京大學外國經濟學說研究中心副主任。
  
  下半年房價可能跌10%拐點在2015年
  
  “目前是房地產政策調控的關鍵時期,在確保整體調控措施不動搖的同時,還要有針對性抑制二、三線城市房價過快上漲,促進房價合理回歸”。溫家寶總理在最新的《求是》雜志發表文章,著重強調了房價調控力度不能放松。房價何去何從又一次成為大家關注的焦點。
  
  在9月2日《每日經濟新聞》與華泰聯合證券舉辦的“2011年經濟年中巡回論壇深圳站”上,新財富房地產最佳分析師華泰聯合分析師魚晉華表示,房價下半年會下跌,幅度預計在10%左右。
  
  樓市供求關系發生改變
  
  “從目前市場成交情況來看,史上最嚴厲的三項政策,限購、限貸、限價對樓市的影響非常大,尤其是對40多個限購城市的成交量影響尤甚。今年上半年,40多個限購城市成交金額占全國總成交金額的比重,由去年的56%下降到53%。”2009年,這一比例一度高達64%。
  
  除了成交量下降外,魚晉華認為房地產市場供求關系已經發生變化。“成交下滑,加上新推盤入市。我們發現,核心城市(核心城市以四個一線城市為代表)新盤批售比數據持續大于1。這一數據表明,市場已經變成了供大于求”。
  
  房地產成交量減少,直接導致庫存持續上升。在魚晉華看來,樓市庫存將超過2008年的高峰期。“今年二季度以來,核心城市樓房庫存開始持續攀升。我們統計了五大核心城市(北京、上海、深圳、武漢和杭州)發現,目前庫存量跟2008年12月的歷史高位相比,僅僅相差20%。從推盤規律來看,我們判斷今年下半年房地產庫存量會持續上升,甚至可能超過2008年的高位。”
  
  “歷史經驗表明,庫存和房價息息相關凡是庫存的高位對應的都是房價的低點。其邏輯在于,高庫存將加大開發商的資金壓力,所以開發商往往在庫存非常高的時候會采取降價的策略。”
  
  房地產庫存的高點對應的是房價低點,這一規律是否會重演呢?
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